Вторичный рынок недвижимости привлекает покупателей возможностью сразу заехать в новое жилье не дожидаясь окончания строительства или ремонта, а также обжитой локацией с развитой для комфортной жизнедеятельности инфраструктурой.
Приобретая вторичное жилье, покупателю необходимо учитывать множество рисков, которые могут возникнуть при заключении сделки, а также проанализировать все ее юридические аспекты. Согласно данным портала недвижимости Korter, наибольшее количество сделок с квартирами осуществляется в Астане (каталог квартир) и Алматы (каталог квартир).
Рассмотрим самые распространенные проблемы рынка вторичной недвижимости при возникновении которых, покупателям следует задуматься, действительно ли стоит покупать квартиру на вторичке.
1. «Забытый» наследник
Покупатели стараются избегать приобретения недвижимости, полученной продавцом по наследству. И это неудивительно, так как покупатель может лишиться прав на купленную недвижимость, а договор купли продажи будет расторгнут, если появится “забытый” наследник, имеющий права на данную жилплощадь.
-
Покупайте унаследованную недвижимость спустя 3 года с момента регистрации собственника, по истечению искового срока для оспаривания сделки.
-
В договоре указывайте реальную стоимость объекта.
-
Заключайте сделку в нотариальной форме, так как это дает больше шансов покупателю при возникновении судебных разбирательств отстоять свои права.
-
Пользуйтесь титульным страхованием для защиты прав на недвижимость.
2. Недействительная доверенность
Недвижимость, продающаяся по доверенности — одна из наиболее рискованных покупок. Доверенность — это документ, подтверждающий полномочия лица (поверенного) быть представителем другого лица (доверителя) и действовать от его имени. Доверенность может быть признана недействительной и аннулирована доверителем.
-
Обращайте внимание на дату выдачи, срок, содержание и законность доверенности.
-
Возьмите у представителя контакты собственника или встретьтесь с ним лично. Зафиксируйте на видео или сделайте аудиозапись разрешения владельца на продажу недвижимости. Убедитесь в его дееспособности, так как сделка с недееспособным лицом может быть аннулирована.
-
Убедитесь, что действие доверенности не завершилось вследствие продажи недвижимости, отмены, смерти доверителя или признания его недееспособным или безвести пропавшим.
-
Следует помнить, что, несмотря на то, что представитель имеет право заключать сделку от имени доверителя, собственник недвижимости (доверитель) имеет право выполнять определенные действия лично либо вместе с представителем, не отменяя действие доверенности.
3. Отсутствие согласия сособственников
Для безопасной сделки абсолютно все собственники недвижимости должны дать свое согласие на продажу жилья:
-
супруга/супруг продавца должен дать письменное разрешение на заключение сделки (это относится и к бывшим супругам, если жилье было куплено в браке);
-
если среди собственников есть дети младше 14 лет, то сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства.
Если хотя бы один из собственников не предоставит согласие и позже заявит свои права на недвижимость, то сделка будет признана недействительной.
4. Незаконная приватизация
Приватизация — это процесс приобретения гражданами в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Все лица, зарегистрированные в квартире, включая несовершеннолетних и отбывающих наказание, должны дать согласие на продажу недвижимости. Если права одного из собственников не учтены, он в любой момент может заявить об этом, и сделка будет признана недействительной.
5. Незаконная перепланировка
Перед приобретением недвижимости многие специалисты рекомендуют покупателям запросить у продавца актуальный поэтажный план и экспликацию. Это даст возможность проверить законность планировки квартиры.
Незаконные перепланировки — довольно частое явление. Однако покупать такую недвижимость стоит с осторожностью, так как в некоторых домах, например, в крупнопанельных многоэтажках перепланировка запрещена. Согласно Кодексу РК, за незаконную перепланировку на собственника недвижимости налагается штраф в размере 30 МРП.
Приобретая жилье с неузаконенной планировкой, покупатель должен быть готов потратить время и средства на ее узаконивание.
6. Долги по взносам за капитальный ремонт
Перед покупкой обязательно поинтересуйтесь, не числится ли за продавцом задолженность за капитальный ремонт дома, так как в многоэтажных домах взносы по капремонту переходят к покупателю.
Долги за коммунальные услуги, интернет и телефонную связь должны быть погашены продавцом. Этот момент лучше прописать в договоре купли-продажи.
Отзывы
